16/3/2013 El Confidencial actualizado 07/4/2014
«This old house of ours was built on dreams, and the businessman doesn´t know what that means, there´s a garden outside she works in everyday, and tomorrow morning a man from the bank is going to come and take it all away” Neil Young (CSNY, American Dream)
Nada cambia. No aprendemos. La frase que acompaña a este artículo es de una canción de 1989, pero los dramas de desahucios, hipotecas ejecutadas y bancos inhumanos pueblan la cultura popular… ¿recuerdan “Las uvas de la ira” de Steinbeck, de 1939?
No vamos a obviar el drama humano que suponen los desahucios, pero tampoco me parece que debamos concentrar toda nuestra solidaridad en el que se endeudó y compró con una hipoteca, sin incluir en nuestro pensamiento a los que ahorraron y no se entregaron a la fiesta inmobiliaria de “a largo plazo todo sube”, o los que alquilaron y también perdieron sus casas. Dramas personales de una crisis que, sin embargo, no se soluciona con subvenciones, impagos, cambiar reglas retroactivamente y dar la patada hacia delante. Se debe buscar una solución de mercado y prevenir. Con cultura financiera y conocimiento del riesgo.
Los actores de esta década de borrachera donde nos entregamos a la quimera de pensar que todos éramos ricos tienen todos una parte de culpa. Y todos deben asumir su parte. Pero no debemos olvidar que hemos rescatado a las cajas -todas públicas- con dinero del Estado y que la banca es un negocio de imagen. Por lo tanto, la asimetría de condiciones percibida entre culpables de la burbuja puede generar enormes repercusiones futuras por la justificada indignación de la opinión pública.
Empecemos por aclarar algo. La responsabilidad crediticia no es compartida a 50%-50% entre el prestatario y el prestamista. Nunca lo ha sido. El que pide prestado debe saber dónde se mete y siempre asumir que puede perder todo su dinero. Por algo es el que pide. Nadie obliga a pedir prestado.
Las cifras tampoco muestran un enorme drama a escala nacional, aunque lo sea, incuestionablemente, para las familias afectadas. En España hay mas de 5.000.000 de hipotecas vivas. Desde 2008 el número de desahucios de primera vivienda en España ha alcanzado las 15.000 viviendas, lo que supone el 0,3% de las 5 millones de hipotecas vivas, mientras que en reino unido los desahucios suponen un 0,8% del total de hipotecas y en EEUU, un 0,7%, según datos del banco Lloyds. El subsecretario de Economía y Competitividad y coordinador del grupo de trabajo sobre desahucios, Miguel Temboury, ha cifrado entre 4.000 y 15.000 el número desahucios de primera vivienda, cuyo acreedor es el banco, en los últimos cuatro años (Cinco Dias). Los 400.000 procesos de desahucios desde que estallara la crisis de los que hablaba el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) incluyen primera y segunda vivienda, locales, establecimientos industriales o comerciales, trasteros y garajes. El CGPJ calcula que solo el 10% del total de desahucios son sobre primera vivienda. Las entregas de primera vivienda se han dado fundamentalmente en daciones en pago. Según el Banco de España sumando las cifras de entidades que cubren el 85% del mercado hipotecario del país, en todo 2012 hubo 39.167 entregas de vivienda, con 32.490 siendo vivienda habitual. Casi la mitad de las ejecuciones en viviendas habituales fueron mediante dación en pago. La mayoría de ejecuciones fueron entregas voluntarias; de las viviendas perdidas con entrega judicial, menos de 3.000 estaban ocupadas. La fuerza pública tuvo que intervenir solo en 355 desahucios en vivienda habitual.
Recordemos también que las hipotecas en España eran baratas, accesibles y generosas en sus condiciones porque se avalaban con la totalidad de los bienes de la persona que las contrataba. La dación en pago ha existido siempre, lo que pasa es que hacía las hipotecas más caras y por menos años. Y, por lo tanto, el público no las quería. Muchos contrataron una y escucharon en casa o el trabajo que estaba tirando el dinero. “A largo plazo todo sube”, “te dan el 120% del precio del piso durante 35 años y vas y lo rechazas”.
Cuando yo firmé mi primera hipoteca, el notario me leyó una lista de riesgos que casi me desmayo. La información es esencial y valorar todos los riesgos que nos comentan es prudencia. Luego nos convencemos… “pero hombre, si pasa cualquier cosa vendes la casa y te sacas un beneficio”. Burbuja.
El banco no es tu amigo, no es tu familia y no es una ONG. Creer con los ojos cerrados lo que nos cuenta el que nos vende un producto es igual que ir a un supermercado y comprar sin leer los ingredientes y el precio.
El derecho a una vivienda digna no es el derecho a “comprar” una vivienda digna.
El cuento de que alquilar no es una opción es parte de la cultura burbujera. “Quiero algo mío”, cuando la propiedad no existe hasta que la deuda se cancela.
Precisamente, porque hemos tenido un sistema como el nuestro, se ha disfrutado de unas condiciones para el inquilino, tanto en precio como en derechos, francamente inigualables comparado con países de nuestro entorno.
Todo ello no exime de responsabilidad al que prestó mal y debería haber quebrado para limpiar el sistema. Pero decidimos rescatarlos. No le quita responsabilidad al incluir condiciones muy agresivas de intereses de demora –a todas luces exorbitantes- para “dar facilidades”. No olvidemos que esas cláusulas abusivas, que con razón hoy debatimos tras la sentencia de un tribunal europeo, son consecuencia de unas condiciones extremadamente agresivas también en la facilidad de concesión de hipotecas. Es decir, ofrecían una hipoteca a 35 años con un 120% del precio del piso y cómodas facilidades y, para cubrir el riesgo, imponían una penalización excesiva. Pan con tortas para el comprador y su riesgo… y para el banco y su balance hoy.
Tampoco exime de responsabilidad a un gobierno que permite que el mercado inmobiliario sea opaco (no se pueden contrastar precios de venta de inmuebles, sobre oferta y demanda real en una base de datos independiente) o que los tasadores valoren los inmuebles no en base a indicadores claros y contrastables, sino subidos a una noria.
De nuevo, la falta de libre mercado nos ayudó a perpetuar la burbuja con opacidad, cuentos de estadísticas inventadas, ministros que parecían portavoces de promotoras e informes de supuestos expertos diciendo que la “burbuja inmobiliaria es un mito”.
Cultura financiera y apertura. Libre mercado.
Si los ciudadanos analizasen elementos tan simples como la rentabilidad por alquiler –si nos merece comprar o no-, la capacidad de pago si un cónyuge pierde el trabajo, el diferencial de renta disponible después de hipoteca y el riesgo-beneficio de la inversión más grande que hacemos normalmente, mucho cambiaría. Pero no sería suficiente si además no dispone de bases de datos independientes con precios de transacción y oferta de stock disponible de casas, con asesores, mortage brokers independientes, que le ayuden a buscar la hipoteca que mejor se ajuste a sus riesgos y posibilidades y le alerte de sus pros y contras, en vez de depender de lo que diga el director del banco. Y, sobre todo, tasadoras independientes no involucradas en el negocio inmobiliario como parte beneficiada.
Si el banco ha aceptado una tasación incorrecta, la negociación con el cliente del préstamo de difícil pago debe tener en cuenta ese error de tasación. Igual que una empresa zombi que ha comprado acciones en otra compañia y hoy cuenta con pérdidas latentes, se busca una solución intermedia. Un acuerdo entre lo debido y lo que se puede pagar para evitar un efecto desplome del balance del propio banco, que es lo que va a terminar ocurriendo si no solucionan este problema de los desahucios por su propia cuenta y se introducen daciones en pago que hagan que lo que hoy es un sistema de hipotecas de bajo riesgo se convierta en una sangría de devoluciones de llaves.
Pero incluso si existieran todos esos –muy necesarios- requisitos, no se previenen burbujas si el comprador no entiende qué es el riesgo y que lo puede perder todo dependiendo de las condiciones.
El mercado inmobiliario ha mostrado una falta de profesionalidad por parte de todos los agentes espectacular. No olvidemos que una de las razones por la que todos esos mecanismos de transparencia no existen es porque tenemos una cultura de “zoco árabe”, de “regateo” a ver si “así nos beneficiamos”. Y así nos va a todos hoy.
Las burbujas siempre se alimentan ante la percepción falsa de que el riesgo no existe.
La banca, como negocio de imagen, debe tener también la inteligencia de comprender que el coste-beneficio de buscar una solución de mercado a los desahucios es claramente atractivo para su negocio, de la misma manera que toma decisiones de refinanciar y mantener a las empresas zombi de comunidades autónomas y sectores –oigo la palabra y me pongo a temblar- “estratégicos”, de la misma manera que invierte cientos de millones en publicidad y publica enormes e infumables informes de gobierno corporativo.
El sistema bancario acumula 640.000 millones de euros en hipotecas residenciales, con una tasa de préstamos de difícil cobro que se estima en un 3,5%, una cifra muy baja en un país donde el paro alcanza el 26% de la población y la renta disponible se desploma entre impuestos crecientes e inflación.
Y son los bancos los que tienen que tomar las riendas antes de que salten las medidas “populistas” que implican más intervencionismo y hundirán las posibilidades de generaciones jóvenes para poder comprar una vivienda.Puede llevar a consecuencias de enorme calado para todos.
La banca a día de hoy se financia fundamentalmente con cédulas hipotecarias, precisamente por la percepción de un mercado con muy bajo riesgo. Si se implementan las medidas que piden los justificadamente indignados –dación en pago retroactiva, alquiler social garantizado a un máximo de la renta media- el sistema bancario se vería envuelto en un efecto dominó al aumentar sus tasas de mora (que ya se estiman, según AFI o BNP, en cerca del 13% incluyendo el banco malo) y perder posibilidad de financiación, porque las cédulas hipotecarias se verían como excesivamente arriesgadas. Y, desafortunadamente, detrás de ello, en nuestro país vendría otro rescate. Doble pérdida para ciudadanos, hipotecados o no, y el sistema financiero hundiendo el crédito a pymes aún más.
La dación en pago retroactiva supondría inmediatamente hundir el acceso a vivienda o nuevas hipotecas a familias jóvenes, al encarecerlas de manera muy relevante, haciendo que no puedan aprovecharse de una bajada del precio de los pisos porque las hipotecas se hacen inaceptables. Esto ha pasado entre 2007 y 2009 en Inglaterra, por ejemplo. Además, le costaría a la banca otros 25.000-35.000 millones de euros en provisiones, tirando a la baja.
La dación en pago no es retroactiva en ningún sistema pero, sobre todo, es un drama cuando se aplica. En EEUU o Reino Unido, la dación en pago es extremadamente inusual y va acompañada de un informe de quiebra y la imposibilidad de acceder a ningún tipo de crédito –sea una tarjeta VISA, comprar un coche o un préstamo personal- durante años, entre siete y diez.
De las burbujas solo nos podemos defender con sentido común y con análisis e información. Y, desde luego, no dependiendo de sectores interesados en mantenerla, aunque sea el gobierno o, por supuesto, el banco que concede hipotecas mientras financia el suelo y a las promotoras.
Y desde los bancos, recuperar la cordura y evitar que lo que ya es un proceso difícil de limpieza de balances se convierta en una pesadilla de devoluciones de llaves y juicios interminables.
El coste de atajar los desahucios extremos hoy es muy pequeño comparado con el daño que genera al sistema completo y generaciones futuras, si escondemos la cabeza y esperamos que escampe. Entonces, será un problema enorme, que podía llegar a un 8%-10% de las hipotecas vivas en el peor caso.
Los ciudadanos debemos aprender a tomar las decisiones de inversión con nuestra información de manera independiente y siempre desde la perspectiva de lo que podemos perder, nunca de lo que podemos ganar, como en cualquier inversión. En algún lugar de la Unión Europea, alguien está intentando crear otra burbuja. De nosotros depende evitarlo.